Si vous avez une activité commerciale et que vous souhaitez contracter un bail, sauf que vous n’êtes absolument pas un expert en la matière, ceci devrait vous intéresser. Peut-on vendre un bail commercial ? Les réponses ci-dessous.

Les principes d’un bail commercial 

Un bail commercial est un contrat de location d’un local entre un bailleur (propriétaire) et un locataire. Il est réservé aux personnes immatriculées au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Le loyer initial est librement fixé entre le bailleur et le locataire, mais il peut faire l’objet d’une révision tous les 3 ans dans le respect d’un plafond légal.

Un bail commercial est un engagement à long terme. Généralement, il a une durée minimale de 9 ans. De ce fait, il est vivement conseillé de le mettre par écrit et de laisser le soin à un avocat ou à un notaire d’en rédiger le contenu, avant toute signature. C’est l’un des meilleurs moyens de légaliser le document et de vous protéger.

Il existe une possibilité de résiliation triennale (par le locataire). En outre, selon le droit civil et commercial, dans le cas d’une résiliation du bail par le propriétaire, le locataire peut demander une indemnité d’éviction. Cependant, une résiliation doit contenir un motif valable : non-paiement du loyer ou un manque d’identification fiscale pour être valide.

Bon à savoir : à l’expiration du premier contrat de 9 ans, le bailleur peut donner congé à un locataire avec un préavis démarrant à la fin du trimestre civil.

Peut-on vendre un bail commercial ?

Oui, mais sous conditions.

Le respect de la durée du contrat est impératif. La vente de bail commercial d’un locataire à un autre acquéreur doit impérativement obtenir l’accord du bailleur. Sauf que ce dernier ne peut que limiter la cession et non l’interdire complètement. Cette clause est valable que ce soit pour la vente du bail en lui-même, celle du fonds de commerce (matériels, équipements, marchandises, clientèle, nom commercial, etc.) ou encore l’acquisition de l’entreprise qui va exploiter le bail à l’arrière.

Le locataire cessionnaire (le nouvel acquéreur) ne peut exercer une activité commerciale similaire à la précédente à cause de la clause de non-concurrence inscrite dans le bail. Le prix de cession du bail est défini par le locataire : entre des dizaines de milliers d’euros et des centaines de milliers d’euros.

NB :

• La valeur du bail est liée à la valeur patrimoniale ;
• Le bailleur détient un droit de préemption et peut donc acquérir le droit au bail en priorité.

Qu’est-ce que la garantie solidaire ?

Deux types de garanties solidaires peuvent être cités dans un bail commercial :

• Le précédent locataire est solidaire du payement du loyer de son successeur pendant 3 ans à compter de la vente. Dans la majorité des cas, c’est le bailleur qui informera le locataire initial de la date du payement ;
• Le repreneur est solidaire du payement du loyer de son prédécesseur. Ainsi, le cessionnaire est dans l’obligation de régler les arriérés du précédent locataire, sauf si le cédant est également en difficulté (redressement ou liquidation judiciaire).

Bon à savoir :

• Le bailleur n’a pas le droit de « vendre » directement son contrat de bail au nouvel acquéreur, car en le lui vendant, le locataire cédant lui transmet tous les droits et obligations s’y afférant ;
• Le locataire a le droit de céder son bail commercial à un tiers sous certaines conditions (à voir dans les droits commerciaaux). Par contre, il doit en informer le bailleur par voie d’huissier ;
• La mairie a un droit de préemption sur les fonds de commerce. Alors, renseignez-vous avant de procéder à une cession.